一、 制定背景

    为加快推进“三旧”改造工作，自2016年以来，广东省人民政府、原广东省国土资源厅先后出台了《广东省人民政府关于提升“三旧”改造促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96 号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规〔2018〕3 号）、《关于加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等一系列“三旧”改造政策文件，其中《指导意见》明确规定：支持旧城镇、旧村庄整体改造。对以拆除重建方式实施的旧城镇、旧村庄改造项目，应以成本和收益基本平衡为原则合理确定容积率。这为我市编制《暂行办法》提供了政策依据。

        二、 起草依据

    三、起草过程

    通过征求意见、专家论证、网上公示、组织听证、局党组会议审定、市司法局审查、市常务会讨论等程序，我局对《暂行办法》进行了不断修改完善，最终形成了送审稿按程序报批。

    四、基本框架

    《暂行办法》分为4个章节（含附则），包含20项条款内容，具体内容如下：

    第一章总则共包含2条条款，本章主要明确了《暂行办法》的制定目的、依据及其适用范围.

    第二章旧村成本核算共包含7条条款，本章主要明确了五点内容：一是明确旧村庄改造成本构成；二是明确旧村改造涉及的拆运费、搬家补助费、设施迁移费补偿标准；三是明确旧村改造中涉及的房屋住宅及集体物业临迁费的补偿标准；四是明确祠堂等历史建筑的迁建、修缮费可纳入改造成本；五是明确旧村改造中个人住宅及集体物业复建量的核定方式及可纳入成本情形。

    第三章旧厂成本核算共包含5条条款，本章主要明确了三点内容：一是明确了旧厂改造的成本构成；二是明确了旧厂改造中涉及的土地及地上建筑物的补偿标准；三是明确了旧厂停产停业损失标准。

    第四章附则共包含6条条款，本章主要明确了五点内容：一是明确协调费、整合周边地块费等其他费用可纳入改造成本；二是明确旧村改造拆迁奖励标准；三是明确不可遇见费用的具体内容及标准；四是明确补缴土地出让金可纳入改造成本；五是明确需个案处理的情形。

    五、主要内容说明

    一是明确旧村庄、旧厂房改造成本构成。《暂行办法》明确旧村庄全面改造成本构成主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用等；旧厂改造成本构成不包含复建费用。

    二是明确旧村庄（居）复建量认定标准及成本核定情形。针对旧村改造中涉及的个人住宅及集体物业的认定标准，对于个人住宅，《暂行办法》提出合法全部认定、历史合理认定、违法不予认定的原则，其中个人合法住宅可按“栋”或者“户”的方式乘以280平方米/栋或者户进行核定，无合法证明的住宅若符合一户一宅政策或者是86年之前可补办相应手续的历史建筑参照合法住宅标准认定，不符合前述情形的无合法证明住宅原则上不予认定；对于集体物业，《暂行办法》提出保障村集体长远收益不降低的原则，有合法证明的按建筑面积1:1认定，无合法证明的2009年12月31日前建成的按改造后村集体经济收益不降低的原则折算物业复建量，2009年12月31日后建成的，原则上不予认定。

    三是明晰旧厂房改造土地及地上建筑物成本核算标准。《暂行办法》按照厂房是否办理土地、房屋登记或经认定是否具有合法土地、房屋权属分为两种情形：已办理土地、房屋登记或者经认定具有合法土地、房屋权属的厂房，其土地按现状用途土地市场评估价核算改造成本，地上建筑按不同厂房类型标准核算成本；未经登记且无法认定为具有合法土地、房屋权属的厂房，其土地按不高于上述情形土地的核算标准核算成本，地上建筑原则上不予补偿，若受偿人配合推进搬迁工作的，可给予一定的清退费用。