一、出台背景

    为加快推进“三旧”改造工作，自2016年以来，广东省人民政府、原广东省国土资源厅先后出台了《广东省人民政府关于提升“三旧”改造促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96 号）（下文简称“96号文”）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规〔2018〕3 号）（下文简称“3号文”）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）（下文简称“指导意见”）等一系列“三旧”改造政策文件，新的政策文件在规划管理制度、公益性用地落实、审批职权调整、超标“三地”处理、地价计收及供地方式、整体成片连片改造、拆迁“钉子户”问题等方面提出了新的内容与要求。与此同时，我市市府办自2009年印发《云浮市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法》（云府办〔2009〕95号）（下文简称“实施办法”）至今，近十年间“三旧”改造政策基本处于停滞阶段，《实施办法》与省最新政策内容已明显脱节。因此，亟需对《实施办法》内容进行修订与细化，以便充分释放最新“三旧”政策红利，推进我市“三旧”工作开展实施。

    二、起草依据及过程

    （一）起草依据

    《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）、《广东省关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知意见》（粤府〔2016〕96号）、《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省行政机关规范性文件管理规定》（广东省人民政府令第93号）、《云浮市行政机关规范性文件管理规定》（云府〔2014〕55号）。

    （二）起草过程

    通过征求意见、专家论证、网上公示、组织听证、局党组会议审定、市司法局审查、市常务会讨论等程序，我局对《管理办法》进行了不断修改完善，最终形成了送审稿按程序报批。

   三、政策框架内容

    《管理办法》共涵盖有九章节（含附则），64条款，具体内容如下：

    第一章总则包括八条条款内容。本章主要明确了办法的制定依据及原则、“三旧”改造概念及适用范围、“三旧”项目分类、“三旧”部门职责等内容。

    第二章“三旧”改造范围和标图建库包括四条条款内容。本章主要明确了可纳入旧改范围情形、可新增入库图斑标准以及标图建库动态管理等内容。

    第三章规划与计划管理包括九条条款内容。本章主要明确了专规和计划的编制和审批、单元规划的编制依据、主体、编制内容及审批、实施方案的编制与审批等内容。

    第四章分类推进“三旧”改造包括九条条款内容。本章主要明确了旧城、旧村、旧厂的改造方式与改造流程、旧村改造涉及住宅和集体物业复建的核定标准等内容。

    第五章地价计收与收储补偿包括四条条款内容。本章主要明确了工业用地调整用途、旧村改造集转国以及划拨补办出让的地价计收标准、政府收回工改经营性和征收集体土地用于经营性开发的收储补偿标准等内容。

    第六章用地处理与土地供应包括十八条条款内容。本章主要是依据原省国土资源厅3号文，对云浮用地审批进行调整完善，包括完善建设用地手续、集转国手续、征收手续、违法用地处理及三地审批、公益性用地移交等内容。

    第七章鼓励扶持措施包括八条条款内容。本章主要明确允许不符合土规的调整土规后纳入标图建库，允许建设用地通过土地位置调换等方式调整使用，允许通过复垦产生的用地指标推动项目归并整合开发，允许工业物业产权分割转让等扶持措施内容。

    第八章法律责任包括三条条款内容。本章主要明确了“三旧”管理部门及改造主体的法律责任等内容。

    第九章附则包括一条条款内容。本章主要明确了办法的实施期限。

    相比原《实施办法》，《管理办法》内容存在以下九大变化：

    一是标图入库规定更加完善；二是“三旧”改造管理流程体系更加规范；三是规划引领作用更加突出；四是公益性用地落实更有保障；五是地价计收标准更加优惠；六是“三地”处理比例规定更加贴合实际；七是旧村、旧厂、旧城改造流程更加具体；八是项目审批手续更加优化；九是“三旧”改造批后监管机制更加健全。

    四、重点内容解读

    一是进一步放宽入库时限要求，将标图入库的时间由原来的2007年6月30日前已建，改为2009年12月31日前已建的均可纳入标图建库范围。

    二是明确实行常态化全流程管理，规范“三旧”改造流程。为加强规划管控以及项目实施监管，新增了“单元规划”、“实施监管”两个环节，使“三旧”改造流程更加规范。

    三是构建改造单元规划制度，突出规划引领。对于涉及控规调整或控规未覆盖的，编制的单元规划可直接覆盖控规。不涉及的，可直接按已批控规编制项目实施方案，无需编制单元规划。

    四是优先保障公益性用地供给，促进城市形象提升。对涉及将工业用地改变为其他经营性用地的自行改造项目应将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于公益性项目建设。超出移交比例的部分可将容积转移至开发建设地块范围内。

    五是调整土地增值收益分配机制，通过释放三旧政策红利来推动征地工作。对市城区的旧厂房、旧城镇改造涉及将工业等土地用途改变为经营性用地，国有土地使用权由政府依法收回的；或者在旧村庄改造中，涉及征收农村集体建设用地进行经营性开发的，可按土地出让纯收益的60%补偿原土地权属人。

    六是明确旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造模式、改造流程，分类推进“三旧”改造。

    七是强化行政司法保障，解决拆迁“钉子户”难题。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，原权利主体可通过政府裁决、行政复议、行政诉讼以及强制执行等手段要求限期搬迁。

    八是充分释放政策红利，多举措推进成片连片改造。允许通过土地调整置换、土规修改调整、国有和集体土地混合开发以及复垦指标的腾挪使用等手段促进项目成片连片改造。

    九是明确旧村庄（居）复建量认定标准。对于个人住宅，办法提出合法全部认定、历史合理认定、违法不予认定的原则，其中个人合法住宅可按“栋”或者“户”的方式进行核定，违法住宅若符合一户一宅政策或者是86年之前可补办相应手续的历史建筑参照合法住宅标准认定，不符合前述情形的违法住宅不予认定；对于集体物业，有合法证明的按建筑面积1:1认定，无合法证明且2009年12月31日前建成的按改造后村集体经济收益不降低的原则折算物业复建量。2009年12月31日后建成的集体物业不予核定。