政策解读:关于《云浮市云城区国有土地使用权价格计收暂行规定》的政策解读

政策解读:一图读懂《云浮市云城区国有土地使用权价格计收暂行规定》

各县（市、区）人民政府，市直有关部门：

      《云浮市云城区国有建设用地使用权价格计收暂行规定》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

云浮市自然资源局

2020年2月6日

云浮市云城区国有建设用地使用权价格计收暂行规定

【2020年2月6日印发 根据2022年11月30日《云浮市人民政府关于部分行政规范性文件予以修改、废止和延长实施期限的决定》（云府〔2022〕43号）修改。】

       第一条  为加强土地市场管理，规范地产交易行为，完善国有土地有偿使用制度，实现土地资源宏观调控，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国资产评估法》等相关规定，结合本市云城区实际，制定本规定。

       第二条  云浮市城区范围内，下列情形适用本规定：

       1、以出让或划拨方式供应的国有建设用地计收地价款；

       2、以划拨方式取得的国有建设用地使用权,办理协议出让计收地价款；

       3、以出让方式取得的国有建设用地使用权，因调整容积率后增加建筑面积或者改变用途等补缴土地价款。

       第三条  本规定所称国有建设用地价格指国有建设用地土地使用权价格，主要包括基准地价和市场评估地价。

基准地价由市自然资源部门会同有关部门制定，经市人民政府批准后公布施行，并且根据社会经济发展与土地市场供求状况适时调整。

       市场评估地价由相应土地评估资质的土地评估中介机构评估并且综合确定，评估经费纳入政府年度财政预算。

       第四条  基准地价土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和公共服务项目用地四种，其他用途土地的价格标准见土地用途（类别）修正系数表（附表）。

       第五条 经批准采取无偿划拨方式提供的土地使用权，按照现状供地。宗地红线外通路、通电、给水、排雨水、排污水、通讯和宗地红线内土地平整的土地开发费、征地补偿费等费用，由用地单位承担。

       第六条  以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收土地价款。

公开出让的起始价为公开出让底价。

起始价不得低于相应地段、相应用途级别基准地价的70%，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和，不得低于国家、省规定的土地出让最低价标准。

       第七条 以协议出让方式供应的政府储备国有建设用地，按拟出让时市场评估地价计收土地价款。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳税费之和。有基准地价的片区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％，不得低于国家、省规定的土地出让最低价标准。

       第八条划拨土地协议出让时，补缴地价款按以下标准计收：

       1、出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，按照自然资源部门同意协议出让时现状使用条件下的出让土地市场评估地价，减去原划拨土地市场评估地价的差额计收；

       2、出让时重新设定规划条件的，按照自然资源部门同意协议出让时新设定规划条件下的出让土地市场评估地价，减去现状使用条件下的划拨土地市场评估地价的差额计收、

       第九条 以出让方式（含划拨土地协议出让、出让土地后转让，下同）取得使用权的土地经批准改变用途或容积率等规划条件的，按以下标准计收补缴地价款：

       1、调整容积率。调整容积率的，补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积。楼面地价按新容积率的规划条件、自然资源部门依法受理补缴地价款申请时点的楼面地价确定。

       核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件后新增的建筑面积为准，或者以规划条件核实（规划竣工验收）时实测的新增建筑面积（施工误差范围内）为准。

       因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

       容积率调整前后均低于1.0的，按容积率1.0核算楼面地价。

       2、调整用途。调整用途的，补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为自然资源部门依法受理补缴地价款申请时点的正常市场价格。

用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。

       3、多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。

       用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件在自然资源部门依法受理补缴地价申请时点的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下在自然资源部门依法受理补缴地价申请时点的正常市场楼面地价确定。

       第十条   在符合规划、不改变用途的前提下，以出让方式取得的工业用地提高土地利用效率和增加容积率的，经核准不增收出让金。工业用地中配套的行政办公及生产、生活服务设施原则上不得超过项目总用地面积的7%或总建筑面积的14%；经批准超过项目总用地面积7%或总建筑面积14%的部分，按超过部分用途市场评估地价计收地价款，两种都超过时按孰高原则取高者收取地价款。经认定的新型产业项目用地，配套的行政办公及生产、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可按工业用途管理。

       第十一条   土地出让合同约定的配套设施建筑面积涉及调整的，地价款按以下标准计收：

       1、原土地出让合同未计收出让金的配套设施，现配套设施的建筑面积发生调整，原合同已有约定的，从其约定；未约定的，应当按照配套设施的用途，根据现有政策核查增加建筑面积，确定补缴地价款。

       2、已签订土地出让合同的公开出让项目，在原规划批准建筑面积的基础上增加配套设施建筑面积（属正常调整的除外），而且该配套设施无偿移交政府的，增加建筑面积部分无需补缴地价款，按划拨方式办理，但是不得擅自改变用途。

       第十二条  用地容积率小于或等于1.0的，按用地面积计价；用地容积率大于1.0的，按计容建筑面积计价。土地使用合同另有约定的除外。

       第十三条  为鼓励利用地下空间，对商服用途的地下空间（包括半地下室）建筑面积计收地价款。其他用途的，不计收地价款。

       以有偿方式取得土地使用权的地下空间用作零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、娱乐用地或其他商服用地的，按附表中对应的各自用途市场评估地价的42%计收地价。

       第十四条  涉及“三旧”改造土地使用权的地价款计收标准按照现行“三旧”改造政策执行；涉及征地留用地的地价款计收标准按照征地留用地政策执行。

       第十五条  办理地价款计收时，商服用地按项目整体的计算容积率建筑面积和商服用途地下空间建筑面积，分别核算计收。若核算地价款减少的，仍按原约定执行。

       因调整容积率、改变用途和用途结构调整等土地使用条件，核算地价款减少的，不予退回。

       第十六条  政府及其职能部门的工作人员，在办理土地出让、划拨土地协议出让、建设用地改变用途等地价款计收工作中收受贿赂、玩忽职守的，依有关规定给予党纪、政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

       第十七条    土地使用权人申请办理国有建设用地协议出让、提高容积率、改变用途时提供虚假资料或者办理过程中贿赂工作人员等违反法律、法规的，由相关主管部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

       第十八条   本规定自2020年3月10日起实施，有效期至2025年12月31日。

       其他县（市、区）、云浮新区可以参照本规定执行。

附表：

云浮市云城区土地用途（类别）修正系数表

       注：（1）上述修正系数通过修正将一级用途商服、住宅、工业、公共服务项目用地扩大到其他土地利用二级分类，修正后为对应二级用地类型的基准地价参考标准，仅适用于基准地价。

      （2）上表中，商服用地除零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、娱乐用地、其他商服用地外，其余的旅馆用地、商务金融用地、总部企业办公用地和会展用地以商服基准地价为基准经用地类型修正后作为该用地类型的平均楼面地价，不包括商服路线价，容积率修正套用住宅的容积率修正表进行计算。

      （3）上表中特殊用地中的殡葬用地以公共服务项目（类别一）用地基准地价为基准经用地类型修正后作为该用地类型的地面地价，且不作容积率修正。

      （4）其他用地类型土地剩余年期修正系数根据设定使用年期及土地还原率计算年期修正系数，剩余使用年期修正系数的计算公式为:

       式中：—对应参照用途的土地还原率；—土地使用权法定最高出让年期；

       —其他用地类型土地剩余使用年期；Y—出让年期修正系数 。