各县（市、区）人民政府，各有关单位：

　　《云浮市推进“好房子”建设的实施意见》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

云浮市住房和城乡建设局

2025年12月12日     

云浮市推进“好房子”建设的实施意见

　　为贯彻落实国家、省关于“好房子”建设的部署要求，进一步提升我市住宅建设品质和运维水平，打造好房子、好小区、好服务，不断满足人民群众对优质住房的新期待，以适应新阶段，满足新需求，让人民群众住得放心、安心、舒心，更好满足人民群众高品质生活需要，推动构建房地产发展新模式，结合我市实际，提出如下意见。

　　一、总体要求

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，符合高质量发展要求，以“安全、舒适、绿色、智慧”为目标，坚持“因地制宜，因城施策，绿色低碳、科技赋能、智慧便利”的原则，从居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面为居民提供宜居的居住生活环境，引领美好居住生活发展方向。

　　二、设计要求

　　为进一步落实住房城乡建设部“好房子”相关工作部署，以住房品质提升推动住房供给侧改革，我市要求新建住宅项目在符合《住宅项目规范》（以下简称《规范》）的基础上，将绿色生态理念注入城市建筑实践，鼓励使用装配式建筑，鼓励利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户内空中花园，增加居家活动空间多样性，丰富城市建筑景观，推动住宅产品更新迭代，提高住宅品质。

　　（一）城市特色建设。

　　在城市建筑设计中，从高度、色彩、材质、地方特色等方面加强风貌指引，鼓励新建项目在建筑风格、景观营造、公共空间设计中，结合周边环境和人文地理等因素，融入地方特色和文化元素（禅文化、石材文化、南江文化、岭南文化等），采用具有地方特色的气候适应性设计与建筑空间策略，彰显地域文化及城市个性，打造有特色风貌的城市和社区环境。

　　（二）空中花园。

　　1．空中花园应设置在建筑主体结构外，通高应不低于两个自然层高，至少两面（不小于空中花园周长的1/2）连续对外通透开敞、不封闭、无围护结构、外侧无立柱。

　　2．空中花园外挑尺寸不小于2.4米，投影面积宜大于20平方米，设置绿化覆土的，深度不宜低于0.5米，不设置绿化覆土的，需在设计中明确使用功能为空中花园。

　　3．空中花园应保证住宅“私密性”和“安全性”，绿化空间与同一栋楼相邻住房的窗户不宜形成通视。

　　（三）建筑层高。

　　1．为保障新建住宅小区住宅空间的舒适性，住宅层高不应低于3.0米。设有户式中央空调和集中新风系统的住宅，层高不宜低于3.20米。

　　2．卧室、起居室室内净高不宜低于2.80米，局部净高不宜低于2.30米，且局部净高低于2.70米的面积不宜大于室内使用面积的1/3。

　　3．住房楼栋之间主要居室直视距离不宜小于18米，不同住户对视距离不宜小于4米。

　　（四）建筑凸窗。

　　从减少视线干扰和避免凸（飘）窗改建引发邻里纠纷出发，高品质新型住宅居室的凸（飘）窗原则在一面外墙上设置，如需在两面外墙都设置凸（飘）窗或设置转角凸（飘）窗时，其总长度不超过居室两面外墙长度的四分之三；厨房、储藏间不得设置凸（飘）窗。凸（飘）窗外边线到建筑墙体外边线的距离不大于0.8米，且窗台面高出居室的地面不小于0.3米，并采用现浇结构，在报送建设工程设计方案审查时应附凸（飘）窗做法大样图。

　　（五）绿化种植。

　　1．新建住宅项目人均集中绿地面积不宜小于0.6平方米。集中绿地宽度不宜小于8米，在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积占比不宜小于1/3。

　　2．新建住宅项目景观设计方案应符合相关规范要求，充分考虑本土气候对种植条件和植物根系对建筑结构的影响，种植植物品种应统一设计和施工，后期应有维护管理的保障措施。

　　3．空中花园绿植在符合安全要求的前提下宜靠外立面配植。

　　4．绿化景观内容应与主体工程同步设计、同步竣工、同步验收。

　　（六）采光。

　　1．每套住宅套内卧室大于4间时，应保证不少于两间卧室同时满足日照标准要求，每套住宅卧室、起居室均应有直接采光。住区内应在公共区域内设置老人、儿童专用活动场地，并应有不少于1/2的活动面积满足不低于冬至日2小时的日照标准。

　　2．空中花园建筑间距按外挑尺寸的二分之一进行计算；当外挑空中花园、空中开敞式公共平台临城市道路时，相应部分退让道路红线按外挑尺寸的二分之一进行计算且外挑边线退让道路红线不少于3米。

　　（七）地下车库。

　　1．地下车库负一层层高应不小于4.0米，负二层不少于3.8米，净宽不宜小于6米；机动车道边宜设宽度不小于0.6米的人行通道。住区宜设功能性次出入口，设置快递车位、智能快递存放区域，避免影响主要人员、车行出入口。（已动工的地下车库按此标准建设产生标高不一致的，可按原建设方案继续实施。）

　　2．新建住宅小区应按100%建设充电基础设施或预留建设安装条件（电力管沟、变压器容量预留，低压主千线、配电箱安装到位并预留接口）。

　　（八）养老服务。

　　1．新建住宅小区内应设置老人、儿童专用活动场地，并应对设施进行适老适幼、应急呼救设备等设计和安装；老人活动场地宜与0~3岁婴幼儿活动场地复合，实现“代际融合”。

　　2．新建住宅小区应配置至少2个户型且不低于住宅总套数的10%的比例能具备适老化无障碍改造条件，其他户型应至少有一个卫生间具备适老化无障碍改造条件，满足轮椅通行和回转的需要，马桶旁、洗浴区域旁、水盆旁预留扶手的安装条件，并设置紧急呼救设施或安全报警装置。

　　（九）智慧物业服务。

　　新建住宅小区应打造绿色智能小区，搭建区域互联网、物联网体系，包含安防监控系统、智能家居系统、智慧物业等内容。小区主入口、主要道路、电动车充电车棚、重要活动场所、寄递物品存放区等关键位置，应全面设置高清数字视频监控，小区周界应设置周界摄像机或电子围栏等防护设施。住宅电梯应设置智能监测设备，防止电动自行车进入。小区内应设置高空抛物监控和全景摄像头。老年人、儿童活动场地应设置无死角监控,并设置紧急报警装置。

　　（十）其他。

　　1．开敞式空中花园类型住宅应做好预防高空坠物的措施，在建筑首层对应区域外围设置不少于1.5米的防护绿地，并避免通道设置在空中花园的对应下方区域。

　　2．高层开敞式空中花园及开敞式公共平台应结合南方的雷雨大风多发、春季梅雨潮湿等气候特点，配备相关预警安防设施。

　　3．住宅建筑结构的安全等级不应低于二级，抗震设防类别不应低于标准设防类。新建住宅建筑钢筋混凝土结构实心楼板厚度不宜小于110mm。

　　4．资源回收配套建设。新建住宅小区宜合理设置生活垃圾分类投放点、大件垃圾临时存放点及可回收物收集点，并纳入社区清运管理体系，推进源头减量和资源化利用。生活垃圾分类投放点服务半径不宜大于50米。至少设置一处大件垃圾、装修垃圾、园林垃圾的存放点，分类存放，建筑面积不大于10万平方米的住宅小区，不宜小于30平方米；建筑面积大于10万平方米的住宅小区，不宜小于50平方米。

　　5．高层住宅的生活污水管道应设置专用通气立管，且排水立管和通气立管宜每层或隔层连接。排水立管应采用低噪声管材并包覆隔声材料。住宅厨房的废水不得与卫生间的污水合用同一根立管。当构造内无存水弯的卫生器具、无水封地漏、设备或排水沟的排水口与生活排水管道连接时，必须在排水口以下设存水弯。水封装置的水封深度不得小于50mm，卫生器具排水管段上不得重复设置水封。室内生活废水排水沟与室外生活污水管道连接处应设水封装置。

　　除以上明确的具体事项外，其他均需满足规划条件和通用规范等相关技术标准及法律法规要求。

　　三、实施范围

　　本《实施意见》要求适用于新出让土地及存量未开发用地（包括项目中剩余未开发的土地）。对新出让的土地或存量未开发用地（包括项目中剩余未开发的土地），在满足规划条件、公共配套建设的情况下，鼓励土地使用权人按本《实施意见》要求实施“好房子”开发建设。

　　四、政策支持

　　1．新建住宅的空中花园、空中开敞式公共平台的建筑面积不计入容积率。住宅不受每套住宅套内阳台面积不得超过套内建筑面积的25%（含25%）的比例限制。

　　2．允许建筑面积144平方米以上的住宅，在起居室（厅）设置一处透空空间，其透空部分不大于两层层高、水平投影面积不超过住宅套内（除阳台外）建筑面积的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率；144平方米以上的户型应可结合项目定位，每户允许设置2*2m的设备平台，不纳入计容面积。

　　3．结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的采光住宅建筑飘窗不纳入容积率计算；阳台进深不受限制，投影面积不超过标准层建筑面积的25%的，容积面积按一半面积计算；窗台高度不小于0.45米的凸窗净高不限，不纳入计容率计算。

　　4．鼓励增加住宅建筑项目的公共活动空间，在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用，其建筑面积不计入地块容积率；在小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接，连廊不封闭的，不计入容积率。

　　5．住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积不纳入容积率计算。

　　6．住宅小区配建的幼儿园、学校、社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站等须移交政府的公共配套设施，其建筑面积不纳入容积率计算；建筑物屋顶的辅助用房（包括公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、设备层、避难层、通信基站机房等）的建筑面积不纳入容积率计算。其建设、装修及移交标准按行业主管部门的相关要求和规定执行。

　　7．对于国土空间总体规划确定的控制性详细规划的一般单元、城乡融合单元、留白单元内的新建住宅小区的车位配比可结合周边配套停车位的数量及居住人口规模进行配建，鼓励合理利用地面公共空间配建公共停车位。新出让的土地，住宅小区的车位配比为每户配建不少于0.8个标准停车位；存量未开发用地及已出让未建设的住宅小区，车位配比可结合周边配套停车位数量及居住人口规模进行论证，公示无意见后，可确定为每户配建不少于0.8个标准停车位。

　　8．建筑密度按首层建筑基底面积的标准进行计算；可结合户型实际适当放宽高层建筑面宽控制，城市重点地段的高层建筑连续面宽不得大于70米，其他地段的高层建筑连续面宽不得大于80米。

　　9．在城镇规划建设用地范围内，供水供电供气企业的投资界面延伸至用户建筑区划红线，除法律法规和相关政策另有规定外，不再由开发建设单位承担建筑区划红线外发生的任何费用。从建设项目建筑区划红线连接至公共管网发生的入网工程建设，由供水供电供气企业承担建设；建筑区划红线内供水供电供气管网的建设安装、更新改造、维修维护等费用已纳入房价成本的，不得再向购房者收取。（此条适用于所有房地产项目）

　　五、实施保障

　　（一）部门分工。

　　1．市自然资源局做好“好房子”项目的规划管理政策实施工作，并引导城市特色风貌建设。在土地出让公告中增加鼓励按本《实施意见》要求实施“好房子”开发建设的有关内容。

　　2．市住房城乡建设局应结合新型住宅建筑的特点，加强对施工图审查机构的监督管理，督促其按本《实施意见》要求、设计图纸的合理性、安全性等开展审查，同时对建筑节能、绿色建筑等专项进行审查，并加强对建筑工程质量监管。进一步加强对空中花园、空中开敞式公共平台等开敞式平台的管理和服务，明确开发建设单位建设责任及业主后期维护义务，明确告知业主严禁私自改变用途、违法违规封闭空中花园和空中开敞式公共平台，保障高品质新型住宅建筑正常运行。

　　3．各县（市、区）政府具体负责辖区内“好房子”住宅品质提升工作，落地落实政策措施。

　　4．各县（市、区）住房城乡建设局、自然资源局和城市管理综合执法部门要将项目空中花园、空中开敞式公共平台（含空中停车及绿化休闲平台）的绿化实施情况纳入建筑主体工程同步验收，确保项目绿化按绿化设计方案和施工图落实。

　　（二）主体责任。

　　1．设计单位：要在方案设计阶段应用好公共空间，按本《实施意见》、《好住房技术导则（试行）》--TCECS1800-2024、《住宅项目规范》的要求优化建筑设计，设计宜居健康的舒适户型，采用灵活可变的空间布局，提高空间利用率，创新户型设计，空中花园户型应充分考虑地域气候特点，保证其安全性。

　　2．图审单位：在进行施工图审查时，除执行通用规范等相关技术标准及法律法规要求外，同时审查其设计要求是否满足本《实施意见》的要求，并将审查结果形成书面审查意见报住建部门进行确认，住建部门将确认结果抄送自然资源部门。

　　3．开发建设单位：在施工和预售阶段，建设单位应在项目工地和销售现场将住宅建设方案进行公示，接受社会监督。销售时要将空中花园、空中开敞式公共平台（含空中停车及绿化休闲平台）用途及业主相关义务纳入房屋销售合同，明确业主后期管理和维护义务，并取得业主承诺，严禁业主私自改变用途，违法违规封闭空中花园和开敞式公共平台（含空中停车及绿化休闲平台）。在项目完工后，应依据项目设计标准和建设内容进行验收。

　　本实施意见自印发之日起试行，试行期2年。试行期满前执行本实施意见的项目均享受本实施意见的政策支持。本实施意见试行期间，如与国家和省出台的新政策、规定有冲突的，按国家和省的规定执行。