《关于加强云浮市商品住房用地交易资金及建设资金监管的意见》政策解读

　　为加强土地交易和房地产开发管理，防范房地产风险、金融风险，进一步加强对土地使用权出让、转让以及房地产开发项目开发建设管理，确保企业合法自有资金流入房地产市场，根据有关法律法规规定，市住建局、自然资源局、金融局、人民银行云浮市分行、国家金融监督管理总局云浮监管分局报经市人民政府同意联合印发了《关于加强云浮市商品住房用地交易资金及建设资金监管的意见》，现就有关政策解读如下：

　　一、起草背景

　　为加强土地管理和房地产开发管理，防范房地产风险、金融风险，经市政府同意，住房城乡建设会同市发展改革、自然资源、金融工作、人民银行、原银保监等部门于2020年11月5日联合印发了《关于加强云浮市商品住房用地交易资金及建设资金监管的意见》（云建房〔2020〕8号），以下简称《意见》，文件已于2023年11月30日到期。为进一步加强对土地使用权出让、转让以及房地产项目开发建设的全过程监管，从根源上防范房地产风险、金融风险，确保企业合法自有资金流入房地产市场，促进房地产市场平稳健康发展，现根据我市规范性文件工作要求，结合文件施行以来工作实际，重新制订《意见》。

　　二、主要内容说明

　　《关于加强云浮市商品住房用地交易资金及建设资金监管的意见》分五部分。

　　第一部分，明确加强商品住房用地交易资金来源监管。各地住房城乡建设部门牵头，联合自然资源部门和金融工作部门、金融监管部门及有关银行机构等部门单位，建立商品住房用地交易资金来源联合监管机制，开展商品住房用地交易资金监管工作。

　　第二部分，明确竞买人竞得土地使用权后，办理房地产项目立项后，以该房地产项目用地作贷款担保设定他项权的，其贷款用途应当用于本项目开发建设。

　　第三部分，项目立项时，项目开发方应当同步设立项目资本金监管专用账户，确保开发项目的合理融资专款专用于项目建设，严禁将项目资金挪作他用或为其他项目作担保。

　　第四部分，明确项目预售许可管理有关规定。项目设定了土地使用权、在建工程抵押的，应当在申请预售前解除抵押。

　　项目通过向其他金融机构贷款偿还原贷款的，不得以本项目及项目资产作担保。已预售的商品房及其土地使用权，不得列入预售人抵押担保财产范围。

　　第五部分，明确二级土地市场，交易标的面积在10000平方米以上（含本数）、规划用途为居住、商业用地的，参照本《意见》第一点的有关规定执行。

　　第六部分，明确部门配合及事中事后监管，完善资金监管信息化管理，利用信息化手段提高监管效率。

　　三、《意见》政策重点说明

　　（一）竞买人参加商品住房用地竞拍时，对用地交易资金来源有什么要求？

　　竞买人应当使用合规自有资金用于缴付土地使用权竞买保证金、定金及后续土地使用权出让价款。竞买人在申请参加商品住房用地土地使用权招拍挂活动时，应当承诺资金来源为合规的自有资金，并承诺中标后接受资金来源审查。违反规定的，取消竞买或竞得中标资格。

　　（二）竞买人在申请参加土地使用权招拍挂活动时，如何提交资金来源审查申请？

　　竞买人在申请参加土地使用权招拍挂活动时，在缴纳竞买保证金时，应当通过资金监管系统填报《商品住房用地交易资金来源情况申报表》。土地使用权开拍后，中标人可以自行选择审查资金的银行机构。中标人应当一并提供相关证明材料及项目可行性研究报告供审查银行审查。中标人未在规定期限内或者拒绝向承办资金审查的银行机构提供相关材料的，由自然资源部门取消中标资格。

　　（三）承办资金来源审查的银行机构应当如何处理？

　　承办资金监管审查银行机构应当从项目投资管理角度对企业资金来源情况、项目投资能力等方面对中标人进行形式审查，在5天内将审查结果书面报告自然资源部门，并对审查结果负责。如发现中标人提供的申报表材料存在问题，不能证明中标人缴纳土地价款的资金属于企业合规自有资金来源的，由自然资源部门取消其中标人资格，并一年内不得参加云浮本市国有建设用地商品住房用地使用权招标拍卖出让活动。

　　（四）竞买人竞得土地使用权，办理房地产项目立项后，以该房地产项目用地作贷款担保设定他项权的，有什么要求？

　　各银行机构受理土地使用权抵押贷款业务时，应当严格审查贷款抵押物性质，应当咨询发展改革部门（或通过资金监管信息系统查询）查询其土地所在项目是否已经立项，并严格审查其贷款用途。不动产登记部门办理土地使用权的他项权登记时，应当询问申请人其土地所在项目是否已经立项，已立项的，不予办理该商品房用地为其他项目、公司、个人做担保的抵押登记业务。

　　土地使用权人不得用已立项的土地使用权为其他项目、公司、个人做担保。

　　（五）对房地产开发项目的项目资本金有何监管要求：

　　1.项目立项时，项目开发方应当同步设立项目资本金监管专用账户。项目资本金监管专用账户用于收存项目资本金，资本金只能用于项目工程款、材料款、缴纳各项前期费用、法定税费等。

　　2.项目资本金监管专用账户内的资金拨付完毕或者项目开设预售资金监管专户后，资本金监管专用账户可以撤销。项目达到预售条件的，可以申请将资本金专户转为预售资金监管专户。

　　3.项目开发方可以自行选择项目所在地银行机构开设项目资本金监管专用账户。开户的银行机构在项目建设开发方提取专用账户内资金时，应当审核资金用途、工程进度，按用途、按进度审批拨付，直接支付至对应的施工单位账户。

　　（六）以项目土地使用权、在建工程抵押向银行机构贷款，贷款资金如何监管？

　　以项目土地使用权、在建工程抵押向银行机构贷款的，贷款银行机构应当严格按照《固定资产贷款管理暂行办法》《项目融资业务指引》《商业银行房地产贷款风险管理指引》等规定，加强房地产开发企业融资监管，对属于房地产开发项目预售前的开发贷、在建工程抵押贷款、土地抵押贷款等，参照商品房预售资金监管模式，设立融资监管专户，由当地商业银行、开发企业、施工单位签订三方协议，按建设进度投放贷款和拨付资金，直接支付至对应的施工单位账户。确保开发项目的合理融资专款专用于项目建设，严禁将项目资金挪作他用或为其他项目作担保。

　　（七）项目在预售前设定了他项权的，申请商品房预售许可时有何要求？

　　1.项目设定了土地使用权、在建工程抵押的，应当在申请预售前解除抵押。项目通过向其他金融机构贷款偿还原贷款的，不得以本项目及项目资产作担保。

　　2.已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人（即开发企业，以下简称预售人）不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。各银行机构不得接受已经办理预售的商品房项目及其土地使用权的他项权抵押业务；不动产登记部门不得受理已经办理预售的商品房项目及其土地使用权的他项权抵押登记业务。银行机构、不动产登记部门在办理商品房项目及其土地使用权的他项权抵押登记时，应当查询住房城乡建设部门交易管理系统平台信息，确定该项目是否已经办理预售许可。

　　已预售的商品房及其土地使用权，不得列入预售人抵押担保财产范围。

　　（八）如何保障预售商品房买受人（预购人）在土地使用权方面的权益？

　　商品房已预售的，商品房所占用的土地使用权应当连同房屋一并转让，预售人与预购人在订立商品房买卖合同后，在预告登记约定中明确将土地使用权预告登记为业主共有。预售人与预购人在办理预售商品房买卖预告登记时，按预告登记约定申请预售项目土地使用权的预告登记，不动产登记部门在项目土地使用权上办理预告登记手续。

　　（九）土地二级市场的商品住房用地交易如何处理？

　　二级土地市场，交易标的面积在10000平方米以上（含本数）、规划用途为居住、商业用地的，参照本《意见》第一点的有关规定执行。

　　当事人办理土地使用权交易手续前，应当向不动产登记部门提交银行机构的审查报告结果。