YFBG2017015

关于印发《云浮市商品房预售款监管办法》的通知

云建房〔2017〕5号

各县（市、区）建设局、房管局，云浮新区公建局，各金融机构、房地产开发企业：

　　经云浮市法制局审查通过，现将该《云浮市商品房预售款监管办法》印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请径向云浮市住房和城乡建设局反映。

云浮市住房和城乡建设局

2017年7月20日

云浮市商品房预售款监管办法

第一章 总则

第一条为加强商品房预售款的监督管理，促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称商品房预售款，是预购人依照合同约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收合格前用作该商品房项目建设费用的款项。

本办法所称预售人是指预售商品房的房地产开发经营企业。

本办法所称预购人是指购买预售商品房的单位和个人。

商品房预售款专户是指预售人在商品房项目所在地金融机构开设的用于收存和支取商品房预售款的专用账户。

第三条本市行政区域内商品房预售款的收存、支取及监督管理，适用本办法。

 第四条云浮市住房和城乡建设局为我市商品房预售款监管部门，各县（市、区）房地产交易管理部门负责本行政区域内商品房预售款监管，其职责为：

（一）负责组织实施本行政区域内商品房预售款监督管理工作；

（二）负责审核用款申请；

（三）受理对商品房预售款违法违规行为的投诉，会同相关部门处理各种违法违规收存和使用商品房预售款的行为。

第五条我市商品房预售款监管工作建立共同责任机制。建设、房管、国土规划、银监、人民银行等部门按照各自职责共同做好商品房预售款监管工作。

第六条金融机构按本办法的规定，配合做好商品房预售款监管工作，履行对商品房预售款的收存、划拨义务，建立商品房预售款收支台账和报表并报商品房预售款监管部门备案，以及履行《商品房预售款监管协议书》规定的事项。

第二章 商品房预售款专户设立与变更

  第七条 预售人在申办《商品房预售许可证》之前，应委托项目所在地金融机构设立商品房预售款专用账户，并与预售款监管部门、开设专用账户的专户银行（以下简称专户银行）三方签订《商品房预售款专用账户监管协议书》(以下简称《专户监管协议书》)，明确权利、义务。

  第八条 开设专户的金融机构必须是项目所在地具有房地产金融业务资格的金融机构，具备资金专户管理的条件。

在开设时间前一年内在监管部门有两次及两次以上不良信用记录的金融机构，不得新开设商品房预售款监管专户。

  第九条预售人提供以下资料复印件作为监管协议附件：(1)企业法人营业执照；(2)房地产开发企业资质证书；(3)项目批文；(4)国有土地使用证；

（5）用地规划许可证(6)建设工程规划许可证；

（7）建筑工程施工许可证；

  第十条每个监管项目设一个预售款专户。项目由多家银行贷款或提供按揭的，除专户银行外的其他相关银行即为项目一般户银行。

一般户银行应与预售人、预售款监管机构签定《商品房预售款一般户监管协议书》，明确权利、义务。

第十一条商品房预售款监管专户的监管范围应当与拟申请商品房预售许可证确定的销售范围一致。

一个预售许可证对应一个预售款监管专户。如预售许可证分期办理需开设一个专户的，专户银行必须要在专户内为每一个预售许可证设立一个子账户。

第十二条预售人需要变更专用账户开户银行的，按照以下程序办理：（一）预售人与原监管银行协商同意变更监管银行，明确将原监管账户的结余资金转入新专户银行。

（二）新的专户银行、预售人和预售款监管机构应重新签订《商品房预售款专户监管协议书》。重新签订监管协议时，预售人应当向预售款监管部门提供原监管账户的结余资金已转入新开专户的凭证。

开发项目已经领取了《商品房预售许可证》的，预售人持新签定的专户监管协议，到发放预售许可证的机构办理《商品房预售许可证》变更，并将变更后的预售许可证送预售款监管部门备案。

第三章 预售款收存和支取

第十三条首期预售款在交易双方签定商品房买卖合同时由购房人直接存入监管专户。

分期付款的，预售人应要求购房人将分期款直接存入监管专户。按揭付款的，按揭银行与专户银行为同一银行的，发放的按揭款直接划入专户。

如不具备将首期款直接存入专户条件的，或按揭银行与专户银行为不同银行的，预售人在首期款进入一般户后7天、按揭款进入一般户后15天内将款项划到专户，不得向其他账户划转，并向预售款监管部门提供书面情况说明。

第十四条预售人办理商品房预售合同备案时，须提交专户银行出具给预购人的首期商品房预售款存入预售款专户的凭证(电子凭据、汇款回执等)。未附凭证的，不予办理备案手续。

第十五条项目竣工前，预售人申请使用商品房预售款只能用于购买本项目建设所需的建筑材料、设备设施、支付本项目建设的施工进度款（含领取预售许可证前发生的前期、建安、市政基础设施、公用配套设施建设费等、偿还在建工程贷款本息，但不包含取得土地的费用）和法定税、费，不得挪作他用。

    第十六条 预售人支取预售款的，应提供以下资料向商品房预售款监管机构提出申请：

（一）商品房预售款使用申请表;

（二）项目相关材料：

1、申请工程进度款的，提供施工合同（首次申请时提供）、监理单位关于工程进度和用款额的书面意见（不属于监理单位监理范围的工程可不提供）、项目现场图片、款项支付凭证。如承包方收款后再提供支付凭证的，由开发方、承包方和监理方书面说明，并在次月5日前补充上月发生的票据、凭证。

2、申请购买材料、设备设施的，提供采购合同、支付凭证。如供应方收款后再提供支付凭证的，由开发方、供应方书面说明，并在次月5日前补充上月发生的票据、凭证。

3、支付法定税款的，提供完税凭证或税务申报表。

4、支付行政事业收费的，提供收费单位的征收通知。

5、申请偿还在建工程贷款本息的，必须提供在建工程抵押贷款合同以及施工方、供应商确认贷款用于支付工程款或材料款的证明。

6 、因退房需要将预售款退回购房人的，提供退房协议、交易管理部门批准的撤销合同网签（备案）文件或生效法律文书，以及相关票据和购房人的身份证明资料。

（三）专户银行出具的商品房预售款专户资金余额证明或对帐单。监管部门具备网上查询条件的，可不要求提供。

（四）其他必要材料。

第十七条预售款监督主管部门在收到预售人的用款申请后，按下列程序审查：

（一）审查预售人提供的资料是否完整；

（二）需要到现场查勘施工进度的，组织现场查勘；必要时可到现场进行确认或对有关人员进行查询，申请人必须配合并如实反映情况。

第十八条申请支付工程款的，按施工单位发生施工费用核准用款，属于监理施工范围的应提供监理单位核准的用款意见；实际发生工程款超出施工合同约定费用的，应提供发包方、承包方及监理单位确认文件。

申请支付购买建筑材料、设备设施的，按发生的购买费用予以核准用款；一次性购买的设备原则上按购销合同约定的额度给予核准。实际费用超出合同约定费用的，应提供说明。

申请偿还在建工程贷款的额度应在限额以内，在建工程贷款支取的限额是指支取的还贷数额与已经支取的工程款、材料款之和，不应超过工程款、材料款合同总价或实际工程总价。

申请支取的款项，应当在用款额度内，主管部门应当根据项目规模、施工进度确定和调整专户内资金预留比例。

第十九条申请支付工程款、设备款的收款单位应为业务承接单位（施工、监理、检测、设计等）或材料设备供应方；

偿还在建工程贷款的收款账户为贷款银行指定账户；

申请支付行政事业性收费、法定税款的，直接向征收单位划出款项；

申请退房款的收款单位为购房人；

款项需要先划到预售人普通账户的，必须由预售人和收款人提供书面说明，并在款项支付到收款人后，向预售款监管部门补充提供票据。

第二十条商品房预售款监管机构审核同意使用商品房预售款的，应在收到申请后5个工作日内在申请表上出具核准意见；认为应补充材料的，应告知申请人补充；不同意使用的，以书面形式说明理由。

第二十一条有下列情况之一的，商品房预售款监管机构不予核准用款申请：(一)申请支取金额超出用款额度的；(二)收款单位与申请用途不符的（如开发企业事先垫付款项的应提供说明材料）；(三)前一笔用款使用不符合规定末整改的；(四)未按要求将预售款存入专户未完成整改的；(五)申请用途不符合本办法规定用途的；

(六)上一月用款需要补充提供票据凭证未提供的；(七)不符合商品房预售款监管的法律法规其它规定的。

第二十二条下列情况应提供监理单位、施工单位同意的书面文件，专项报预售款监管部门申请，专项拨付。（一）监管项目已完工，但未办理竣工验收手续，预售人需要将专户款项支付第十四条规定用途以外的其他用途的。支取后应当预留项目总预算1%以上金额在专户。

（二）项目未完工，但专户余额大于项目未支付款项，预售人需要将专户款项支付第十四条规定用途以外的其他用途的。须提供项目预算文件和已经支付款项证明，支取后应当预留项目未支付款项150%以上金额在专户。

如申请过程中有施工方、材料供应商或其他相关收款方举证预售人未完成支付的，应当停止拨付。已经拨付的款项由预售人退回专户。

第二十三条预售人持预售款监管部门的批准文件和其它材料到专户银行办理预售款专户拨款手续；支取完毕后应将专户银行的拨款回执交回预售款监管部门存档。

专户银行在收到商品房预售款监督主管部门出具的拨付监管专用账户资金的通知后3个工作日内将款项划出。

第二十四条商品房项目通过竣工验收后，预售人持竣工验收备案证明文件，填写《商品房预售款撤销监管申请表》，向商品房预售款监管部门申请撤销项目预售款专户资金监管。

商品房预售款监管部门在接到申请之日起5个工作日内进行审查确认，出具撤销预售款监管的书面通知；商品房预售款监管部门审查后认为不符合条件的，出具不予办理撤销预售款监管手续的书面意见通知，并说明理由。

第四章  法律责任

第二十五条预售人、专户银行、涉及预售款监管的一般户银行应接受预售款监管相关部门的监督管理，自觉遵守相关法律法规及约定。

第二十六条预售人、专户银行、涉及预售款监管的一般户银行应按预售款监管部门要求，提供预售款监管业务的报表。

    第二十七条商品房预售款监管部门可组织开展对商品房预售款的专项检查，有权查看开发企业、金融机构涉及预售款管理的账户情况、账簿等资料。

第二十八条预售款监管机构对预售人和预售款专户、一般户银行建立诚信档案，对不良行为建立黑名单。

预售人发生违反商品房预售款监管不良行为的，预售款监管部门可将其不良行为记录入黑名单，并与我市房地产市场诚信体系等制度相结合，将违规情况向相关部门报送。

金融机构发生违反商品房预售款监管不良行为的，预售款监管部门可将其不良行为记录入黑名单，并报中国人民银行云浮市中心支行、银监会。

第二十九条　预售人违反本办法规定使用商品房预售款和直接收存商品房预售款的，主管部门责令其改正；预售人逾期不整改的，主管部门可降低或者注销其房地产开发资质、处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下罚款。

第三十条　银行违反本办法规定支付商品房预售款和监管部门违反本办法规定同意使用商品房预售款的，上一级主管部门责令其改正和追回流失款项；给预购人造成损失的，依法承担连带责任。

第三十一条预售款监管部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

 第三十二条当事人对主管部门和其他有关行政管理部门作出的具体行政行为不服的，可以在接到行政决定之日起十五日内向上一级机关申请行政复议，或者直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。

当事人对具体行政行为既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行具体行政决定的，由作出具体行政行为的机关申请人民法院强制执行。

第三十三条本实施办法从发布之日起实施，有效期3年。